실거주의무 폐지 불발, 실거주의무 유예: 입주예정자들의 숨통 틔워줄까?

실거주의무 폐지 불발 및 실거주의무 유예에 대해 살펴보겠습니다. 분양가 상한제 적용주택에 당첨되었다면 어떻게 하실 건가요? 당장 입주를 하시나요? 아니면 잔금 마련을 위해 준비하시나요? 이러한 고민을 하고 있는 수분양자들은 약 5만 가구에 달합니다. 이들은 잔금 마련을 위해 전세를 놓고 싶었으나, 실거주의무 때문에 그러지 못하고 있습니다.

실거주의무란, 분양가 상한제 적용주택에 당첨된 경우, 최초 입주 가능일로부터 2~5년 동안 해당 주택에 거주해야 하는 의무입니다. 이는 부동산 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 2018년부터 시행된 정책입니다. 그러나 실거주의무는 수분양자들에게 많은 불편과 불만을 야기했고, 신축 아파트의 임대차 시장 공급을 제한했습니다.

이런 상황에서, 정부는 실거주의무를 완전히 폐지하는 것이 아니라, 일시적으로 3년간 유예하는 방안을 제시했습니다. 이는 분양가 상한제 적용주택의 분양에 당첨된 경우, 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에 해당 주택에 거주하기 시작하면 실거주의무를 이행한 것으로 인정하는 제도입니다.

분양가 상한한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예한다는 주택법 개정안이 2024년 2월 29일 국회 본회의를 통과하였습니다. 이번 글에서는 실거주의무 3년 유예에 대해 다음과 같은 내용을 다루려고 합니다.

  • 실거주의무 3년 유예의 의미와 효과 분석
  • 실거주의무 3년 유예의 문제점과 대안 제시
  • 실거주의무 3년 유예의 부동산 시장에 미치는 장단점 비교

실거주의무 3년 유예는 입주예정자들의 숨통을 틔워줄 수 있을까요? 아니면 부동산 시장의 불안정성을 더욱 가중시킬 수 있을까요? 이에 대한 답을 찾기 위해, 함께 살펴보겠습니다.

실거주의무 폐지 불발, 실거주의무 유예: 입주예정자들의 숨통 틔워줄까?

1. 실거주의무

1.1. 실거주의무 란

실거주의무란, 부동산 투기를 방지하고 실수요자를 보호하기 위해 정부가 도입한 제도로, 분양가 상한제 적용주택의 분양에 당첨된 경우, 해당 주택에 일정 기간 동안 거주해야 하는 의무입니다. 실거주의무는 2018년 12월 31일 이후에 분양계약을 체결한 주택에만 적용되며, 그 이전에 체결한 주택은 실거주의무가 없습니다.

1.2. 실거주의무 도입 배경

실거주의무 제도가 도입된 배경은 다음과 같습니다.

2017년부터 수도권의 주택가격이 급등하면서, 투기 수요가 과열되었습니다. 특히, 분양가 상한제가 적용되는 주택은 인근지역의 시세보다 저렴하게 분양되기 때문에, 투기 세력의 노림수가 되었습니다.

정부는 이에 대응하기 위해, 2018년 2월 19일부터 수도권의 분양가 상한제 적용주택에 대해 실거주의무를 부과하기로 결정했습니다. 이는 투기 수요를 억제하고, 실수요자를 보호하기 위한 목적이었습니다.

실거주의무 제도는 처음에는 공공택지개발방식의 택지에만 적용되었으나, 2019년 9월 4일부터는 민간택지개발방식의 택지에도 적용되었습니다. 또한, 2020년 8월 4일부터는 행정중심복합도시의 특별공급주택과 민간택지 분양가 상한제 적용지역의 공공재개발사업 주택에도 적용되었습니다.

실거주의무 제도는 부동산 시장의 안정화에 기여했으나, 입주예정자들의 불만과 혼란을 야기하기도 했습니다. 일부 입주예정자들은 실거주의무를 폐지하거나 완화해달라고 요구했으며, 정부는 이에 대해 검토하고 있다고 밝혔습니다.

1.3. 실거주의무 기간

실거주의무의 기간은 주택의 공급 방식과 분양가격에 따라 다르게 적용됩니다. 공공택지개발방식의 택지에 분양가격이 인근시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100%인 주택은 3년이 거주의무기간 입니다. 민간택지개발방식의 택지에 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100%인 주택은 2년이 거주의무기간 입니다.

실거주의무의 시작 시점은 주택의 인도일로부터 6개월 이내에 입주신고를 한 날로부터이며, 실거주의무의 종료 시점은 주택의 인도일로부터 실거주의무 기간이 만료되는 날까지입니다.

 구분시세거주의무기간
수도권 분양가상한제 주택공공택지분양가격이 인근 시세 80% 미만5년
  분양가격이 인근 시세 80~100%3년
 민간택지분양가격이 인근 시세 80% 미만3년
  분양가격이 인근 시세 80~100%2년
민간택지 분양가상한제
적용지역 내
공공재개발사업 주택
2년

출처 : 국토교통부

1.4. 실거주의무 지역

실거주의무의 대상은 3기 신도시나 수도권의 공공택지개발방식의 택지, 민간택지 중에서 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부 장관이 지정한 곳입니다. 실거주의무의 대상이 되는 주택은 당첨자 본인 또는 배우자, 직계존비속, 직계비속, 형제자매, 배우자의 형제자매, 배우자의 직계존비속, 배우자의 직계비속이 거주해야 하며, 이들은 당첨자와 동일한 주소지에 등록되어 있어야 합니다.

1.5. 실거주의무 위반 시 불이익

실거주의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하거나, 한국토지주택공사에게 시세 차익 없이 주택을 매도해야 할 수 있습니다. 또한, 실거주의무를 위반한 주택은 5년간 분양가 상한제 적용주택의 분양에 당첨될 수 없습니다.

1.6. 실거주의무 예외

예외적으로 거주를 인정받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

  • 국가유공자
  • 장애인
  • 국가보훈대상자
  • 국가유공자의 배우자
  • 장애인의 배우자
  • 국가보훈대상자의 배우자
  • 국가유공자의 직계비속
  • 장애인의 직계비속
  • 국가보훈대상자의 직계비속이 거주하는 경우

1.7. 실거주의무 폐지 배경, 실거주의무 폐지 불발

실거주의무는 수분양자들에게 많은 불편과 불만을 야기했습니다. 일부 수분양자들은 자금 여력이 부족하거나 자녀 교육 문제 등으로 당장 입주하지 못하는 경우가 있었으나, 실거주의무를 위반하면 벌금이나 징역형을 받을 수 있었습니다.

또한 실거주의무는 신축 아파트의 임대차 시장 공급을 제한했습니다. 수분양자들이 전세를 놓고 보증금으로 잔금을 치르고, 몇 년 뒤 돈을 모아 입주하는 내 집 마련 패턴을 막아버렸습니다.

이러한 문제점들을 해결하기 위해, 정부와 여당은 2021년 1월 실거주의무를 폐지하겠다는 대책을 발표했습니다.

2. 실거주의무 유예 의미와 효과 분석

2.1. 실거주의무 3년 유예가 적용되는 대상과 기간 설명

실거주의무 3년 유예란, 분양가 상한제 적용주택의 분양에 당첨된 경우, 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에 해당 주택에 거주하기 시작하면 실거주의무를 이행한 것으로 인정하는 제도입니다.

이는 실거주의무를 폐지하는 것이 아니라, 일시적으로 유예하는 것이므로, 3년 이내에 거주하지 않으면 실거주의무를 위반한 것으로 간주됩니다. 분양가 상한한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예한다는 주택법 개정안이 2024년 2월 29일 국회 본회의를 통과하였습니다.

  • 실거주 의무 시작 시점 : 최초 입주 가능일 → 최초 입주 후 3년 이내

실거주의무 3년 유예가 적용되는 대상은 2018년 12월 31일 이후에 분양계약을 체결한 분양가 상한제 적용주택입니다. 이에 해당하는 주택은 전국 76개 단지, 4만9657가구로, 서울 강동헤리티지자이, 올림픽파크포레온(둔촌주공), 장위자이레디언트 등이 포함됩니다. 실거주의무 3년 유예가 적용되는 기간은 최초 입주 가능일로부터 3년 이내입니다. 최초 입주 가능일은 주택의 인도일로부터 6개월 이내에 입주신고를 한 날로부터이며, 3년 이내에 입주신고를 하지 않으면 실거주의무를 이행하지 않은 것으로 간주됩니다.

2.2. 실거주의무 3년 유예가 부동산 시장에 미치는 영향

실거주의무 3년 유예가 부동산 시장에 미치는 장단점은 다음과 같습니다.

  • 장점
    • 잔금 마련에 어려움을 겪는 입주예정자들에게 전세금을 활용할 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 약 5만 가구에 해당하는 분양가 상한제 적용주택의 수분양자들에게 큰 혜택이 될 수 있습니다.
    • 실거주의무가 적용되는 주택의 전세 공급이 증가할 수 있습니다. 이는 수분양자들이 전세 보증금으로 잔금을 치를 수 있고, 전세 시장의 수요가 과열되어 있는 세입자들에게 더 많은 선택지를 제공할 수 있습니다.
    • 투기 수요를 완전히 차단하는 것이 아니라, 일정 기간 유예하는 것이므로, 부동산 시장의 활력을 유지할 수 있습니다. 특히, 실거주의무가 폐지되면 투기 수요가 폭발할 수 있는 위험을 줄일 수 있습니다.
    • 전세 시세의 상승세가 둔화될 수 있습니다. 이는 실거주의무가 적용되는 주택의 전세 가격이 인근지역의 시세보다 낮아질 수 있고, 전세 시장의 공급과 수요의 균형이 개선될 수 있기 때문입니다.
  • 단점
    • 실거주의무 3년 유예가 적용되는 주택의 전세 계약이 2년 이내로 제한될 수 있습니다. 이는 세입자의 입주 안정성을 해칠 수 있습니다.
    • 전세 계약갱신청구권과 실거주의무의 충돌이 발생할 수 있습니다. 이는 세입자가 전세 계약기간이 만료되기 6개월 전에 전세 계약을 갱신하고자 하는 의사를 표시하면, 집주인은 정당한 사유가 없으면 세입자의 요구를 받아들여야 하는 권리가 있기 때문입니다. 만약 집주인이 실거주의무를 이행하기 위해 전세 계약 갱신을 거부하면, 세입자와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
    • 실거주의무의 완전한 폐지가 아니므로, 부동산 시장의 불안요소가 여전히 남아있을 수 있습니다. 이는 3년 이내에 실거주의무가 공식적으로 폐지되지 않으면, 현재와 같은 시장 혼란이 재발할 수 있고, 폐지된다 할지라도 소급적용 여부가 불확실하기 때문입니다.

3. 실거주의무 3년 유예와 전세 계약갱신청구권 충돌

3.1. 전세 계약갱신청구권이란

전세 계약갱신청구권이란, 전세 계약기간이 만료되기 6개월 전에 세입자가 집주인에게 전세 계약을 갱신하고자 하는 의사를 표시하면, 집주인은 정당한 사유가 없으면 세입자의 요구를 받아들여야 하는 권리입니다.

전세 계약갱신청구권은 세입자의 입주 안정성을 보장하기 위해 도입된 제도입니다. 전세 계약갱신청구권은 전세 계약기간이 2년 이상인 경우에만 적용되며, 갱신 기간은 2년입니다. 갱신 시에는 보증금을 5% 이내로 인상할 수 있습니다.

3.2. 예상 사례

실거주의무 3년 유예와 전세 계약갱신청구권은 다음과 같은 방식으로 충돌할 수 있을 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 2024년 2월 1일에 최초 입주 가능한 분양가 상한제 적용주택을 분양받은 집주인이, 2024년 5월 1일에 2년간 전세 계약을 체결한 경우, 2027년 2월 1일까지 실거주의무를 이행해야 합니다. 그러나 세입자가 전세 계약 만료되기 6개월에 전세 계약을 갱신하고자 하는 의사를 표시하면, 집주인은 세입자의 요구를 거절할 수 없습니다. 이 경우, 집주인은 2년간 더 전세 계약을 유지해야 하므로, 실거주의무를 위반하게 됩니다.

이러한 충돌을 방지하기 위해서는, 집주인은 실거주의무를 이행하기 위해 세입자의 전세 계약 갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유가 있어야 합니다. 그러나 현재의 법률에는 실거주의무를 이행하기 위해 전세 계약 갱신을 거부하는 것이 정당한 사유로 인정되는지 명확하지 않습니다. 따라서 이에 대한 법적 판단이 필요합니다.

집주인이 전세 계약 갱신을 거부하더라도, 세입자는 전세 계약갱신청구권을 포기하지 않고, 전세 계약을 유지하려고 할 수 있습니다. 이 경우, 집주인은 세입자를 강제로 퇴거시키거나, 전세 보증금을 환불해야 할 수 있습니다. 이는 집주인에게 재정적 부담을 가져올 수 있습니다.

3.3. 실거주의무 3년 유예와 투기 수요

실거주의무 3년 유예가 투기 수요를 자극할 수 있는 가능성은 다음과 같습니다.

  • 실거주의무 3년 유예로 인해 전세 시장에 공급되는 주택이 증가하면, 전세 가격이 하락하고, 전세 대출이 쉬워질 수 있습니다. 이는 투기 세력이 전세 대출을 이용하여 분양가 상한제 적용주택을 구입하고, 전세로 내놓는 전략을 취할 수 있습니다.
  • 실거주의무 3년 유예로 인해 분양가 상한제 적용주택의 분양가격이 인근지역의 시세보다 낮아질 수 있습니다. 이는 투기 세력이 분양가 상한제 적용주택을 저렴하게 구입하고, 3년 후에 시세보다 높은 가격으로 매도하는 전략을 취할 수 있습니다.
  • 실거주의무 3년 유예로 인해 실거주의무가 완전히 폐지될 것이라는 기대감이 부동산 시장에 확산될 수 있습니다. 이는 투기 세력이 분양가 상한제 적용주택을 구입하고, 실거주의무가 폐지되면 매도할 수 있을 것이라고 예상하는 전략을 취할 수 있습니다.

4. 실거주의무 3년 유예 제도의 보완 방안

실거주의무 3년 유예와 전세 계약갱신청구권 충돌을 해결하기 위해서는, 다음과 같은 방안이 가능할 것으로 예상됩니다. 주관적인 의견이니 참고용으로만 확인해주세요.

  • 실거주의무를 이행하기 위해 전세 계약 갱신을 거부하는 것을 정당한 사유로 명시하는 법률 개정
  • 실거주의무를 이행하기 위해 전세 계약 갱신을 거부하는 경우, 세입자에게 보상을 지급하는 제도 도입
  • 실거주의무를 이행하기 위해 전세 계약 갱신을 거부하는 경우, 세입자에게 임대차 보호법에 따른 특별임대차계약을 체결하는 제도 도입

마치며

실거주의무 3년 유예에 대해 다양한 관점에서 분석해보았습니다. 이 제도는 수분양자들에게는 잔금 마련과 입주 안정성을 제공할 수 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 전세 계약갱신청구권과 충돌이 일어날 것으로 예상되어 보완이 필요할 것으로 보입니다.

이 제도가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 앞으로의 시간이 보여줄 것입니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요?

※ 이 글은 개인적인 관점에서 작성된 것으로, 주관적인 의견을 담고 있음을 안내드립니다.

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