등기부등본 보는 법과 주의할 점 (근저당, 전세권, 가압류 등)

등기부등본 보는 법과 주의할 점에 대해 살펴보겠습니다. 부동산 거래에는 복잡한 법률적인 절차와 서류가 따릅니다. 그 중에서도 가장 기본이 되는 서류가 ‘등기부등본’입니다.

등기부등본은 부동산의 소유자와 다른 권리자를 공식적으로 나타내는 서류입니다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 열람 및 발급이 가능한데요. 등기부등본을 통해 부동산의 실제 상황과 거래의 위험성을 파악할 수 있습니다. 그러므로 부동산 거래시에는 꼭 등기부등본을 확인하는 것이 필수입니다. 등기부등본을 어떻게 보고, 무엇을 주의해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.


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등기부등본 보는 법과 주의할 점 (근저당, 전세권, 가압류 등)

1. 등기부등본 구성

등기부등본은 다음과 같은 세 가지 부분으로 구성됩니다.

  • 표제부 : 부동산의 표시와 소재지, 건물의 내역, 대지권의 종류와 비율 등을 기록합니다.
  • 갑구 : 부동산의 소유자와 소유권의 이전, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 등의 사항을 기록합니다.
  • 을구 : 부동산의 소유권 이외의 권리관계, 예를 들어 근저당, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등의 사항을 기록합니다.

각 구성에 대해서 더 자세하게 알아보겠습니다.

2. 등기부등본 보는 법

2.1. 표제부

등기부등본의 표제부는 부동산의 소재지와 그 현황을 표시하는 부분입니다. 토지의 경우에는 지번, 지목, 면적 등을, 건물의 경우에는 지번, 구조, 용도, 층별 면적 등을 기재합니다. 표제부에서는 부동산의 위치, 종류, 규모 등을 확인할 수 있습니다.

예를 들어, 아파트의 경우에는 동·호수, 전용면적, 공용면적, 전유부 등이 표시됩니다. 표제부는 부동산 거래나 임대차 계약을 할 때 주소나 면적이 일치하는지를 확인하는데 유용합니다.

표제부의 예시는 다음과 같습니다.

일련번호소재지건물 명칭 및 구성토지의 종류, 면적, 지목, 지분
1OO시 OO구 OO동 123-1아파트 OOO동 OOO호전용면적 OOOm2, 공용면적 OOm2, 지분 1/100
2OO시 OO구 OO동 123-1아파트 OOO동 □□□호전용면적 □□□m2, 공용면적 □□m2, 지분 1/100
3OO시 OO구 OO동 123-1토지대지면적 ◇◇◇m2, 임야, 지분 1/10

2.2. 갑구

등기부등본에서 갑구는 소유권에 관한 사항을 표시하는 부분입니다. 갑구에서는 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

  • 소유자의 이름, 주민번호, 주소 등의 신상정보
  • 소유권의 등기목적, 접수일자, 등기원인 등의 등기사항
  • 소유권과 관련된 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등의 제한사항
  • 소유권의 순위번호와 부등기 여부

갑구를 보면 부동산의 소유권이 언제, 누구에게, 어떤 이유로 이전되었는지를 알 수 있습니다. 또한 소유권에 영향을 미치는 다른 권리자나 채권자가 있는지도 확인할 수 있습니다. 갑구는 부동산 거래나 임대차 계약을 할 때 소유권의 정확성과 안전성을 판단하는데 중요한 자료입니다. 부동산에 대한 채무나 분쟁의 여부를 알 수 있게 해줍니다.

갑구의 예시는 다음과 같습니다.

등기목적접수일자권리자기타사항
소유권이전2021.10.1○○○ (123456-1234567) 서울시 ○○구 ○○동 123-4
가처분2021.10.5□□□ (234567-2345678) 서울시 □□구 □□동 456-7가처분해제신청 2021.10.12
가압류2021.10.10●●● (345678-3456789) 서울시 ●●구 ●●동 789-10가압류말소신청 2021.10.17
압류2021.10.15■■■ (456789-4567890) 서울시 ■■구 ■■동 101-1압류말소신청 2021.10.22
경매개시결정2021.10.20서울중앙지방법원

2.3. 을구

등기부등본에서 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표시하는 부분입니다. 을구를 보면 부동산에 대한 다른 권리자나 채권자가 있는지, 그리고 그들의 권리가 어떤 우선순위를 가지는지를 알 수 있습니다. 을구에서는 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

  • 권리의 종류와 목적 (저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등)
  • 권리의 순위번호와 접수일자 (저당권, 전세권 등)
  • 권리의 등기원인과 원인일자 (근저당설정, 전세권설정 등)
  • 권리자의 신상정보와 기타사항 (채권최고액, 존속기간, 범위 등)

을구의 예시는 다음과 같습니다.

권리의 종류와 목적순위번호접수일자등기원인과 원인일자권리자와 기타사항
근저당권설정1번2021.10.12근저당설정 2021.10.12채권최고액 1억9200만원, 채무자 ○○○, 근저당권자 00은행
전세권설정2번2021.10.15전세권설정 2021.10.15전세금 6천만원, 범위 건물전부, 존속기간 2년, 전세권자 □□□
지상권설정3번2021.10.18지상권설정 2021.10.18지상권 목적물 아파트, 존속기간 30년, 지상권자 ●●●
지역권설정4번2021.10.22지역권설정 2021.10.22지역권 목적물 토지, 존속기간 10년, 지역권자 ■■■

3. 등기부등본 주의할 점

3.1. 갑구에서 주의해야 할 사항

갑구에서 주의해야 할 사항으로 소유자, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매에 대해 알아보겠습니다.

3.1.1. 소유자

갑구의 가장 중요한 사항은 소유자의 확인입니다. 부동산 거래시에는 등기부등본의 소유자와 계약서의 소유자가 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 만약 소유자가 다르다면, 소유권 이전이 제대로 이루어지지 않았거나, 위임장이나 증명서 등의 서류가 필요할 수 있습니다.

또한, 소유자가 여러 명인 경우에는 공유자들의 동의가 필요하므로, 공유자들의 신분증, 인감증명서, 공유자동의서 등을 준비해야 합니다.

3.1.2. 압류

압류란 채권자가 채무자의 재산을 법원의 판결에 따라 압수하여 경매에 부쳐 채권을 변제받는 절차입니다. 압류가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 압류가 말소되었는지 확인해야 합니다.

압류가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

3.1.3. 가압류

가압류란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 전에 임시로 압수하는 절차입니다. 가압류가 등기된 부동산은 압류와 마찬가지로 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다.

가압류는 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 받으면 압류로 전환될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가압류가 말소되었는지 확인해야 합니다. 가압류가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

3.1.4. 가처분

가처분이란 채권자가 채무자의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차입니다. 가처분이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다.

가처분은 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 받으면 처분금지로 전환될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가처분이 말소되었는지 확인해야 합니다. 가처분이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

3.1.5. 가등기

가등기란 본등기를 하기 전에 임시로 등기하는 절차입니다. 가등기가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다.

가등기는 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 받으면 본등기로 전환될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가등기가 말소되었는지 확인해야 합니다. 가등기가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 소유권을 주장하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

3.1.5. 경매

경매란 압류된 부동산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 경매가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다. 경매는 채권자가 채권을 변제받기 위해 법원의 승인을 받아 진행되므로, 부동산 거래시에는 경매가 취소되었는지 확인해야 합니다.

경매가 취소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 매각하거나 매수인에게 채권을 청구할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

3.2. 을구에서 주의해야 할 사항

을구에서 주의해야 할 사항으로 근저당, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권에 대해 알아보겠습니다.

3.2.1. 근저당

근저당이란 부동산을 담보로 채무를 보장하는 권리로, 은행이나 금융기관 등에 대출을 받을 때 설정하는 경우가 많습니다. 근저당이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.

근저당이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 근저당은 을구의 근저당권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 근저당권자의 이름, 근저당권순위, 채권최고액, 근저당권 설정일 등을 확인할 수 있습니다. 근저당권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

3.2.2. 전세권

전세권이란 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용하고 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 수 있는 권리로, 전세 계약을 체결할 때 설정하는 경우가 많습니다. 전세권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 전세권이 말소되었는지 확인해야 합니다.

전세권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다3. 전세권은 을구의 전세권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 전세금액, 범위, 존속기간, 전세권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 전세권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

3.2.3. 임차권

임차권이란 월세를 지불하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용하고 부동산을 반환할 수 있는 권리로, 월세 계약을 체결할 때 설정하는 경우가 있습니다. 임차권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 임차권이 말소되었는지 확인해야 합니다.

임차권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 임차권은 을구의 임차권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 임차금액, 범위, 존속기간, 임차권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 임차권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

3.2.4. 지상권

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지를 임대하거나 경작하거나 건물을 짓는 경우에 설정하는 경우가 있습니다. 지상권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 지상권이 말소되었는지 확인해야 합니다.

지상권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다7. 지상권은 을구의 지상권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 지상권의 범위, 존속기간, 지상권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 지상권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

3.2.5. 지역권

지역권이란 타인의 토지에 대한 권리로, 토지를 통과하거나 토지의 일부를 사용하거나 토지의 사용을 제한하거나 토지의 수익을 취득하거나 토지의 소유권을 취득하기 위해 설정하는 경우가 있습니다. 지역권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 지역권이 말소되었는지 확인해야 합니다.

지역권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 지역권은 을구의 지역권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 지역권의 종류, 범위, 존속기간, 지역권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 지역권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

4. 등기부등본 공신력과 등기부등본 한계

공신력이란, 공적인 기록이나 증거가 진실하고 정확하다는 것을 법적으로 인정하는 것을 말합니다. 예를 들어, 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증은 공신력이 있는 문서로, 본인의 신분이나 주소를 증명할 수 있습니다.

등기부등본은 부동산의 소유권과 그 외의 권리관계를 공시하는 공식적인 서류입니다. 부동산 거래시에는 등기부등본을 통해 부동산의 실제 상태와 거래의 안전성을 판단할 수 있습니다. 하지만, 등기부등본에는 공신력이 없습니다. 즉, 등기부등본에 기재된 내용이 진실하고 정확하다는 것을 법적으로 보장하지 않습니다.

4.1. 등기부등본에 공신력이 없는 이유

등기소가 등기 신청 시에 형식적인 요건만 심사하기 때문입니다. 등기소는 등기 신청자가 제출한 서류가 법률에 따라 적절하게 작성되었는지, 필요한 서명과 인감이 있는지, 등기비용이 납부되었는지 등을 확인합니다. 그러나, 제출된 서류가 진실한 사실을 반영하는지, 현장과 실제 거래사실과 일치하는지는 확인하지 않습니다.

따라서, 등기부등본에는 허위로 신고된 내용이나 오류가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 위조한 서류나 위임장을 이용하여 타인의 부동산을 자신의 명의로 이전 등기한 경우, 등기부등본에는 허위로 신고된 소유자가 기재될 수 있습니다. 또한, 등기소의 실수나 시스템 오류로 인하여 등기부등본에 잘못된 내용이 기재될 수도 있습니다.

이런 경우, 등기부등본을 신뢰하여 부동산 거래를 한 사람은 손해를 입을 수 있습니다. 예를 들어, 허위로 신고된 소유자와 부동산 매매 계약을 체결하고 금액을 지불한 후에, 진정한 소유자가 등장하여 자신의 소유권을 주장하는 경우, 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 또한, 등기부등본에 잘못된 내용이 기재되어 있어서, 부동산의 권리관계가 복잡하거나 분쟁이 발생하는 경우, 매수인은 추가적인 비용이나 소송에 휘말릴 수 있습니다.

4.2. 부동산 거래 시 대비 방법

그렇다면, 등기부등본에 공신력이 없다는 것을 알고, 부동산 거래시에는 어떻게 대비해야 할까요? 다음과 같은 방법들이 있습니다.

  • 재산세 고지서를 주기적으로 확인하고, 고지서가 오지 않거나 내용이 바뀌었다면 의심하고 등기부등본을 열람해보세요. 재산세 고지서는 부동산의 소유자와 주소를 기준으로 발송되므로, 만약 소유자가 바뀌었다면 고지서가 오지 않거나 다른 사람의 이름으로 오게 됩니다.
  • 등기부등본을 열람할 때, 소유자의 접수일자와 권리관계의 변동사항을 주의깊게 살펴보세요. 만약 소유자가 최근에 바뀌었거나, 권리관계에 이상이 있거나, 시세보다 저렴하게 거래하려는 경우, 허위로 신고된 등기일 수 있으므로 의심해보세요.
  • 부동산 거래시에는 부동산 권리보험이나 전세보증보험과 같은 보험상품을 가입하면, 허위로 신고된 등기나 등기부등본의 오류로 인한 분쟁이나 위험을 예방하거나 보상받을 수 있습니다.

5. 등기부등본의 발급 시점과 열람 횟수에 대한 팁

  • 발급 시점
    • 부동산 거래는 계약 전, 중, 후에 모두 등기부등본을 발급받아 최신의 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전에는 부동산의 권리관계와 거래의 위험성을 파악하기 위해, 계약 중에는 계약서에 기재된 내용과 일치하는지 확인하기 위해, 계약 후에는 등기가 정상적으로 완료되었는지 확인하기 위해 등기부등본을 발급받아야 합니다. 특히, 전세 계약시에는 전세권이 설정되었는지, 근저당이 말소되었는지 등을 반드시 확인해야 합니다.
  • 열람 횟수
    • 인터넷 등기소에서 등기부등본을 결제하고 열람할 경우, 열람 횟수에 제한이 있습니다. 열람 횟수는 결제 후 3개월 이내에 10회까지 가능하며, 재열람은 1시간 이내에만 가능합니다. 따라서, 열람할 때는 주의해서 보고, 필요하다면 PDF 파일로 저장하거나 프린트해 두는 것이 좋습니다. 또한, 열람 화면을 통해 확인한 등기부등본은 법적인 효력이 없으므로, 법적인 증거가 필요한 경우에는 발급된 등기부등본을 제출해야 합니다.

마치며

부동산 거래에 필수적인 서류인 등기부등본을 보는 법과 주의할 점에 대해 알아보았습니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유권과 그 외의 권리관계를 확인하고, 거래의 안전성을 판단할 수 있습니다. 따라서, 부동산 거래시에는 반드시 등기부등본을 열람하고, 필요하다면 발급받아 보관하는 것이 좋습니다.

또한, 부동산 권리보험이나 전세보증보험과 같은 보험상품을 가입하면, 부동산 거래에 관련된 분쟁이나 위험을 예방하거나 보상받을 수 있습니다. 부동산 거래는 큰 결정이므로, 신중하게 준비하고 진행하시기를 바랍니다. 이 글이 부동산 거래에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

※ 이 글은 개인적인 관점에서 작성된 것으로, 주관적인 의견을 담고 있음을 안내드립니다.

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