근저당 설정 해지 방법, 비용 및 근저당 뜻 안내

근저당 설정 해지 방법, 비용 및 근저당 뜻에 대해 알아보겠습니다. 부동산에 대해 대출을 받을 때, 우리는 다양한 법률적 요소와 직면하게 되는데요. 그 중 하나가 바로 ‘근저당’입니다. 보유한 주택으로 대출을 받거나, 전세보증금을 지키기 위해 필요합니다. 근저당 설정은 부동산 거래에서 흔히 접할 수 있는 개념이지만, 그 의미와 해지 방법에 대해 정확히 이해하고 있는 사람은 많지 않습니다.

이 글을 찾아주신 여러분께서는 아마도 부동산을 구매하거나 임차하려는 과정에서 이 항목이 무엇인지, 그리고 어떻게 해지하는지에 대해 궁금증을 가지고 계실 것입니다. 그럼 바로 확인해보겠습니다.

근저당 설정 해지 방법, 비용 및 근저당 뜻 안내

1. 근저당 설정이란?(근저당 뜻)

근저당 설정이란 민법 제398조에 규정되어 있으며 마치 ‘집을 담보로 빚을 갚겠다’는 약속 같은 것입니다. 이는 주로 은행 같은 금융 기관이 돈을 빌려줄 때 사용되는 방법입니다. 만약 돈을 빌린 사람(우리가 이를 ‘채무자’라고 부릅니다)이 돈을 갚지 못하면, 은행(이를 ‘채권자’라고 부릅니다)은 그 집을 팔아 돈을 회수할 수 있습니다.

하지만, 설정한다고 해서 집의 소유권을 바꾸는 것이 아닙니다. 채무자는 여전히 그 집을 사용할 수 있습니다. 이는 채무자가 집을 계속 사용하면서도 은행이 돈을 돌려받을 수 있게 방법입니다.

근저당권은 반드시 등기를 진행해야 그 효력이 발생하며, 동일한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우라면 등기 설정 순서에 따라 그 순위가 결정됩니다.

1.1. 근저당 설정 비용

  • 은행 대출을 위한 설정 : 은행이 비용 부담, 채무자가 부담하지 않음 (2011년 7월부터 변경)
  • 개인 간 설정하는 경우
    • 등록세 : 설정금액의 0.2%입니다. 예를 들어, 설정금액이 2억 원일 경우, 등록세는 40만원 입니다.
    • 지방교육세 : 등록세의 20%입니다. 등록세가 40만원이라면 지방교육세는 8만원 입니다.
    • 수입증지 : 부동산마다 15,000원입니다.
    • 국민주택채권매입액 : 설정금액의 1%입니다.

비용은 변경될 수 있으므로 근저당 설정 시 금융기관이나 법무사에 문의하는 것이 좋습니다.

2. 근저당 설정 종류

  1. 한정근저당권 : ‘특정 목적’을 위해 설정되는 근저당권을 말합니다. 예를 들어, 집을 사기 위해 대출을 받았다면, 그 대출금을 갚기 위한 근저당만 설정하는 것입니다. 이 경우, 대출금을 다 갚으면 해지됩니다.
  2. 포괄근저당권 : ‘여러 목적’을 위해 설정되는 근저당권을 말합니다. 예를 들어, 집을 사기 위한 대출 뿐만 아니라, 개인 사업을 위한 추가 대출 등 여러 가지 이유로 돈을 빌렸다면, 그 모든 대출금을 갚기 위해 근저당을 설정하는 것입니다. 이 경우, 모든 대출금을 다 갚아야 근저당이 해지됩니다.

3. 근저당 설정 방법

  1. 대출 계약 : 대출을 받기 위해선 금융 기관과 대출 계약을 체결해야 합니다. 이 계약서에는 대출 금액, 이자율, 상환 방법 등이 명시되어 있습니다.
  2. 부동산 평가 : 대출을 받기 위해 담보로 제공하는 부동산의 가치를 평가해야 합니다. 이 평가는 전문가가 진행하며, 부동산의 위치, 크기, 건물의 상태 등을 고려하여 이루어집니다.
  3. 근저당 설정 등기 : 부동산에 설정하기 위해선 법원에 설정 등기를 해야 합니다. 이 과정에서는 근저당 설정 등기 신청서, 부동산 소유권 증명서, 대출 계약서 등이 필요합니다.
  4. 등기 확인 : 설정 등기가 완료되면, 등기부등본을 통해 제대로 이루어졌는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본을 열람 및 발급은 인터넷등기소에서 할 수 있습니다.

>> 등기부등본 열람 및 조회 방법 더보기

하지만, 이 과정은 복잡하고 법적인 지식을 요구하므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

4. 근저당 설정 해지(근저당 말소)란?

근저당 설정 해지란 민법 제442조에 규정되어 있으며, 마치 ‘집을 담보로 한 빚에서 벗어나는 것’과 같습니다. 이는 대출을 다 갚았을 때, 그 집에 대한 담보를 없애는 과정을 말합니다.

설정 해지를 하면, 집의 원래 주인이 다시 그 집에 대한 모든 권리를 가질 수 있게 됩니다. 즉, 해지 후에는 은행이 그 집을 팔아 돈을 회수할 수 없게 됩니다.

4.1. 근저당 설정 해지 비용 (근저당 말소 비용)

이 비용은 대출자가 부담해야 됩니다. 말소 등기 수수료 2,000원과 등록면허세 3,600원이 필요합니다. 또는 법무사를 통하면 대락 5만원 내외로 진행할 수 있습니다. 이 비용은 변동될 수 있으므로 설정 해지하기 전에 금융 기관이나 법무사에게 확인하는 것이 좋습니다.

5. 근저당 설정 해지 방법

  1. 대출 상환 : 먼저 대출금을 모두 상환해야 합니다.
  2. 해지 요청 : 대출금을 모두 상환한 후, 금융 기관에 근저당 설정 해지를 요청해야 합니다. 이 요청은 서면으로 이루어지며, 금융 기관은 이를 확인한 후 진행합니다.
  3. 근저당 설정 해지 등기 : 법원에 등기를 하는 것으로 이루어집니다. 이 등기를 위해서는 근저당 설정 해지 등기 신청서, 부동산 소유권 증명서, 대출 상환 증명서 등이 필요합니다.
  4. 등기 확인 : 설정 해지 등기가 완료되면, 등기부등본을 통해 제대로 이루어졌는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본을 열람 및 발급은 인터넷등기소에서 할 수 있습니다.

>> 등기부등본 열람 및 조회 방법 더보기

이 과정은 복잡하고 법적인 지식을 요구하므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

6. 예시 사례

1. 사례 1(부동산 구매를 위한 대출) : A씨는 아파트를 구매하기 위해 은행에서 대출을 받기로 결정했습니다. 은행은 A씨가 대출금을 상환할 수 있도록 아파트에 근저당을 설정했습니다. A씨는 대출금을 상환하는 동안 아파트를 사용할 수 있었지만, 만약 대출금을 상환하지 못하면 은행은 아파트를 매각하여 대출금을 회수할 수 있습니다.

2. 사례 2(근저당 설정 해지) : A씨는 몇 년 후 대출금을 모두 상환했습니다. 이후 A씨는 은행에 근저당 설정 해지를 요청했고, 은행은 이를 승인하여 설정 해지 등기를 진행했습니다. A씨는 다시 아파트에 대한 완전한 권리를 회복하게 되었습니다.

7. 등기부등본 보는 법과 주의할 점

등기부등본은 부동산의 소유자와 다른 권리자를 공식적으로 나타내는 서류입니다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 열람 및 발급이 가능한데요. 등기부등본을 통해 부동산의 실제 상황과 거래의 위험성을 파악할 수 있습니다. 부동산 거래시에는 반드시 등기부등본을 확인하는 것을 권장드립니다.

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마치며

근저당에 대한 설정 및 해지 방법, 비용 및 뜻에 대해 살펴보았습니다. 부동산 거래는 큰 결정이므로, 충분한 정보와 지식을 갖추고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

※ 이 글은 개인적인 관점에서 작성된 것으로, 주관적인 의견을 담고 있음을 안내드립니다.

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